Kentsel Dönüşüm nedir?

Kentsel sorunlar ve ihtiyaçlar göz önüne alınarak bir bölgenin ekonomik, toplumsal ve mekansal özelliklerinin incelenmesi ve uygulanabilir bir yol haritası doğrultusunda başta deprem olmak üzere doğal afetlere karşı dayanıklı olmayan binaların yerlerine sağlam, güvenli ve modern binaların yapılmasıdır.

Yaşanılabilir standartlarda kentler oluşturulması amaçlanan kentsel dönüşüm projeleri ile son teknolojiyle geliştirilen yapı ürünlerinin kullanıldığı, modern, güvenli, enerjiyi verimliliği esas alınan çevreye karşı duyarlı ve hayat kalitesini arttıran binalar inşa edilmektedir.

Türkiye’de yaklaşık 19 milyon konut bulunmaktadır. Bu konutlardan 2000 yılından sonra yapılan 5 milyon konut haricindeki 14 milyon konutun deprem riski bulunmaktadır. Binaların yaklaşık %40‘ının (6-7 milyon konut) yenilenmesi ya da güçlendirilmesi gerektiği tahmin edilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Adımları
* Mevcut binaya ait statik – mimari projeler, Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ ne başvurarak temin edilir.
* Bina Deprem Risk Raporu almak için binaya ait belgeler ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruluşlara başvuru yapılır.
* Deprem Risk Raporu hazırlamak için bakanlık lisanslı kuruluşları binanızda inceleme yapar.
* Yedi gün içinde lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan Deprem Risk Raporu, İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulur.
* Bakanlık; Deprem Risk Raporunu inceleyerek eksik yok ise 10 gün içinde onaylar. Rapor sonucu binanız riskli ise Bakanlık Tapu Müdürlüğü bir yazı ile bina tapu kütüğüne Riskli Yapı şerhini koyar.
* Tüm kat maliklerine İlgili Tapu Müdürlüğü’nden Bakanlık Resmi Yazısı gönderilir. (Resmi yazının tebligatı ile 15 gün içinde, İlgili Bakanlık İl Müdürlüğü’ne rapor için itiraz hakkı bulunmaktadır). Resmi yazının tebliğinden sonra bina riskli ise 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır.
* Bağlı bulunulan İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı bir dilekçe ile Bina Ortak Karar Protokolü sunulur. ( 2 ay içinde 2/3 çoğunlukla Bina Ortak Karar protokolünü imza altına alınamaz ise bina Bakanlık tarafından yıkılır).
* Müteahhit şirkete, binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için, tüm belediye projeleri hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.
* Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulur. Kira ya da Yapım kredilerinden sadece biri kullanılabilir.
* Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için Bakanlık İl Müdürlüğü’ne başvurulur. (18 ay ve aylık 600TL ile sınırlıdır.)
* Kat maliklerinin ortak karar ile seçeceği müteahhit - inşaat şirketi ile sözleşme yapılır ve yeni binanın inşaatına başlanır.
* İnşaatın tamamlanmasından sonra belediyeden İSKÂNLI TAPU alınır. İSKANLI TAPU depreme dayanıklı, projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina anlamına gelmektedir.

Isı Yalıtımı Yasal Zorunluluktur
Enerji Kimlik Belgesi, binaların enerji tüketim sınıfını ve CO2 (Karbon Di Oksit) salınım sınıfını gösteren bir belgedir.

Sınıflandırmalar A,B,C,D,E,F,G olmak üzere 7 tanedir. A sınıfı enerji performansına sahip bir bina en tasarruflu bina olurken G sınıfı enerji performansına sahip bir bina ise bu sınıflandırmanın en düşük seviyesindedir.

Yeni yapılacak olan binalarda en düşük enerji seviyesi C olabilir. Bu binalarda enerji sınıfı C'nin altında ise mimari, mekanik, elektrik vs. projelerinde enerji tasarrufunu arttırıcı düzenlemeler yapıp proje yeniden yapılandırılmalıdır. Mevcut binalarda ise böyle bir durum söz konusu değildir.

Mevcut binalar 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi almak zorundadır.

Türkiye'de yeni yapılan binalarda Enerji Kimlik Belgesi çıkartmak 1 Ocak 2011 tarihi itibari ile zorunlu hale getirilmesine karşın mevcut binalara Enerji Kimlik Belgelerini tamamlamaları için 2017 yılına kadar süre tanınmıştır. Mevcut binalar için enerji sınıfı sınırlaması bulunmamaktadır. Yani mevcut binanızın enerji sınıfı C sınıfının altında çıkabilir. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine göre 2017 yılından sonra binanızın enerji sınıfının C sınıfının altında olması halinde ise bina sahiplerini pek çok yaptırım beklemektedir. 2017 yılından sonra tüm bina alım- satım ve kiralamalarında Enerji Kimlik Belgesinin ibraz edilmesi zorunlu olacaktır.

Sanayi alanlarında işletme ve üretim faaliyetleri yürütülen binalar, planlanan kullanım süresi iki yıldan az olan binalar, toplam kullanım alanı 50 m²’nin altında olan binalar, seralar, atölyeler ve münferit olarak inşa edilen ve ısıtılmasına ve soğutulmasına gerek duyulmayan depo, cephanelik, ardiye, ahır, ağıl ve benzeri binalar bu yönetmeliğin kapsamı dışındadır.

Yine, yapılacak düzenlemeler sayesinde binalar enerji sınıflarına göre bir vergilendirmeye tabi tutulacaktır. Enerji sınıfları bakımından sınıflandırmaya tabi tutulan binalar atık enerji verimliliklerine göre vergilendirilebilecek, en çok vergiyi G sınıfı en az vergiyi A sınıfı olmak üzere verimliliklerine göre ödeyeceklerdir.

2017 yılından sonra tüm bina alım - satım ve kiralamalarında Enerji Kimlik Belgesinin ibraz edilmesi zorunlu olacaktır. Böylece satın alan veya kiralayan aldığı yapının Enerji Sınıfının ne olduğunu bilecek ve tercihini buna göre yapabilecektir. Bu da binalara olan talebi ve yapı fiyatlarına yansıyacaktır.

MADDE 25 - (15) (Ek:RG-1/4/2010-27539) Binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi safhasında, mal sahibi enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.

GEÇİCİ MADDE 3 – (1) Mevcut binalar ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. (Enerji Verimliliği Kanununun yayım tarihi 02.05.2007’dir. )

Isı yalıtım projesi zorunluluğu
Binalarda Enerji Performansı yönetmeliği ile yeni getirilen bir diğer önemli husus da ısı yalıtım projesi zorunluluğudur. Yeni yapılan binalarda yapı kullanım izni alabilmek için içeriği mevzuata uygun olarak hazırlanmış bir ısı yalıtım projesi hazırlanması zorunludur. Aksi halde yeni yapılan binanın yapı ruhsatı alınamayacaktır.

Sonuç olarak 2017 yılı itibari ile enerji kimlik belgesi olmayan binaların alım - satım ve kiralamaları yapılamayacak üstelik daha yüksek vergiler ödemek zorunda kalacaklardır. Böyle bir durumla karşılaşmamak için mevcut yalıtımsız binalarımıza ısı yalıtımı yaptırmak artık bir zorunluluk haline gelmiştir.

MADDE 10 – (1) Bu Yönetmelik hükümleri uyarınca TS 825 standardında belirtilen hesap metoduna göre, yetkili makina mühendisi tarafından hazırlanan "ısı yalıtımı projesi" imara ilişkin mevzuat gereğince yapı ruhsatı verilmesi safhasında tesisat projesi ile birlikte ilgili idarelerce istenir.

Bina Enerji Performansı (BEP) Yönetmeliği
* Bina Enerji Performansı Yönetmeliği İlkeleri
(1) Yeni bina tasarımında, mevcut binaların proje değişikliği gerektiren esaslı onarım ve tadilat projelerinde, mekanik ve elektrik tesisat değişikliklerinde binanın özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır.
(2) Binanın mimari, mekanik ve elektrik projeleri, diğer yasal düzenlemeler yanında, enerji ekonomisi bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, ilgili idare tarafından yapı ruhsatı verilmez.
(3) Bu Yönetmelik esaslarına uygun projesine göre uygulama yapılmadığının tespiti halinde, tesbit edilen eksiklikler giderilinceye kadar binaya, ilgili idare tarafından yapı kullanım izin belgesi verilmez.

Yönetmelik Görev, Yetki ve Sorumlulukları
Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasından;
a) İlgili idareler,
b) Enerji kimlik belgesi düzenlemeye yetkili kuruluşlar,
c) Yatırımcı kuruluşlar,
ç) Bina sahipleri, bina yöneticileri veya enerji yöneticileri,
d) İşletmeci kuruluşlar,
e) İşveren veya temsilcileri,
f ) Tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler,
g) Uygulayıcı yükleniciler ve üreticiler,
h) Binanın yapılmasında, kullanımında ve enerji kimlik belgesi düzenlenmesinde görev alan müşavir, danışman, proje kontrolü yapan gerçek veya tüzel kişiler, enerji kimlik belgesi düzenlemeye yetkili kuruluşlar, onaylanmış denetleme kuruluşları ve işletme yetkilileri, görevli, yetkili ve sorumludur.